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據澳洲金融觀察報導,ME銀行秘密地告訴經紀人,已經禁止向不在澳洲和新西蘭永久居住或工作的借款人發放貸款。該行一位發言人說:「主要的問題是驗證外匯收入的能力。對一個我們這樣規模的銀行,我們很難用合適的成本管理該領域的工作。」

在ME銀行此舉之前,五大銀行已收緊對海外人士的貸款,其中包括在按揭貸款市場佔四分之一份額的澳洲聯邦銀行(CBA)。其它銀行,包括麥格理和AMP,已經大幅減少使用人民幣,禁止用其它亞洲貨幣做首付和償還貸款。

世邦魏理仕在悉尼新公寓市場的代理銷售份額超過60% 。該公司住宅項目的董事總經理彌爾頓(David Milton)說,那些投資澳洲外資審查委員會(FIRB)批准的開發項目的中國買家將遭遇麻煩,因為「澳洲銀行希望用澳洲本地收入償還貸款,而「許多中國買家沒有這個」 。

彌爾頓表示:「在短期內,未來3 – 6個月交割的項目將給FIRB批准的買家帶來問題,因為他們交割時要從澳洲銀行借抵押貸款。這些大型和低質量項目,主要是由FIRB批准的投資者產品,會在短期內有麻煩……很多二級產品並不適合當地業主或投資者。」

但是彌爾頓說,高質量房信用卡負債整合產的銷售依然強勁,如近期聯盛(Lendlease)集團發售悉尼達令廣場(Darling Square)第三期公寓時,不到四個小時就搶購一空。

彌爾頓強調,樓花物業基本面非常強勁, 但表示FIRB批准的外國投資人的融資問題需要立即解決,因為這將軟化對二級市場的需求。

澳洲抵押貸款經紀人協會(FBAA)會長懷特(Peter White)說:「大量銀行收縮外國買家市場是一個嚴重問題。」該協會代表8000多為購房者服務的抵押貸款經紀人。懷特批評銀行未能有效監控日漸增多的貸款問題。他說: 「一個代理只能做這麼多來檢查一個貸款申請的準確性。」

在發現用虛假文件申請貸款的案例後,澳洲大銀行紛紛開始禁止向外國借款人發放貸款 。據業內人士,用中國銀行的信箋和銀行對帳單的假申請文件僅花250澳元就可買到。

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企業貸款
民國105年05月17日一位【100種生活】網友提問:


目前有150~200萬資金需求,公司為居家零售業,四人公司,資本信用卡負債整合額250萬,兩年前已有借青貸150萬,目前營業額每月100多萬。但401表不太好看,近三年表看大概是500-800萬;請問以公司名義去借,負責人有擔保品,信用無不良記錄,有辦法借到利率3%以下嗎?




我的回答:


營業稅申報書401數據~代表的意義在於貴司每月銷貨後開出去的發票金額多寡,也是銀行承辦企業貸款、勢必會檢視眾多報表中重要的一項。而版友陳述每月營業額100多萬、照此數據衍生一年的營業額應有千萬元之譜;但近三年401表所呈現出來的數據僅500~800萬…分析可能原因在於:

1.貴司每月如有100多萬的營業額,信用卡負債整合但是並非每項銷貨後都會按照慣例開立發票給對方(我想這應該是最主要原因,畢竟不是每家公司都願意索取發票...避免商品含稅而導致價格較高所致)

2.貴司為了避免向稅捐機關繳太多營業稅稅金,所以刻意要求記帳士減少401報送數據(這也列為有可能的因素~人之常情,尤其公司常發生少報401數據)


既然401表少報、至少要能從公司(或法定負責人)或銀行往來帳戶(甲乙存)的最近一年明細中看得到,銷貨後無論是收票、匯入金額或現金存款等就必須有千萬以上水準(若不中、也不應遠矣);如果不達應有的水準,坦白說貴司“所謂每月有百萬營業額”~看不到任何依據也就不具任何意義。


最不理想情況、若是以500~800 萬的401數據去計算,扣除青年創業貸款後、本次欲用公司名義申請150~200萬周轉金額度應有機會;不過、建議應一併將負責人名下登記的擔保品納入評估方向,包括擔保品是否還有增貸的空間(如有房貸、須先扣除目前貸款餘額)、空間有多少,輔以貴司營業現況、資產負債與損亦表等綜合評量後,再來決定是否單純以公司名義申請,或是要一併納入房產做為銀行授信貸款時的抵押設定。


至於利率、若是單純用房貸增貸或是轉增貸方式進行,要低於3%應該是沒有問題的;反之、如欲以公司名義申請周轉金融資,以目前文字敘述~要銀行提供低於3%的企業融資利率…說實話、我認為機率不高(視實際狀況、4%~7%多都是銀行有可能會核准的數據)!

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因應高齡化、少子化,政府鼓勵銀行提供安養信託及商業型逆向抵押貸款,也就是「以房養老」,近來廣受各方關信用卡負債整合切,貸款成長快速。據了解,目前已有六家公股行庫開辦「以房養老」貸款,申貸案件近500件,預估今年底可望突破千件以上。

去年11月,合信用卡負債整合庫銀行即已搶先開辦,目前申貸案件已近250件,貸放金額逾10億元占最大宗,今年1月又新增「高齡者及身心障礙者財產信託」業務。

華南銀行今年3月底開辦「安養房貸」,主打「不動用不計息」,市場接受度高,不到1個半月,詢問件數已破百件,截至5月底止已貸放115件,核貸額度破4億元。有人剛滿65歲就來申請、最高齡者為87歲,同時結合「安養愉生傳承信託」,可指定受託人(華銀)協助管理與運用信託財產,不僅防詐騙,更能妥善協助貸款人處理生活事宜,讓高齡者擁有穩定與優質的生活品質。

華銀表示,該行推出的「安養房貸」因採不動用不計息,且未動用的額度可累積至下一個月動用,比起其他銀行每月固定撥款即使不動用也要付利息,更受銀髮族青睞。例如核貸動用額度為10萬元,借款人僅動用3萬元,僅需繳納3萬元的利息,也可隨借隨還,資金使用靈活無負擔。

台灣企銀推出的「安老快活」專案,申貸年限最低60歲即可,貸款撥款金額超出預期。今年3月開辦「安老快活」,從洽談、估價到撥貸,短短2個多月,實際撥款金額已達8,110萬元。

台灣企銀主管說,該行曾經受理一位60餘歲客戶,擔憂房屋若遭地震受損或滅失,銀行不再撥款,將影響他的生活。該行的「安老快活」專案,特別以貸款金額向保險公司購買年金保險,由保險公司按期給付年金,不因借款人失智等受監護宣告喪失行為能力而影響年金給付,若地震造成房屋受損,年金生活費照常給付,也不因房屋遭第三人強制執行而停止給付,讓借款人生活更有保障

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