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大多數在澳洲購房的中國買家希望通過澳洲銀行融資獲得貸款,但是現在四大銀行收緊貸款的限制,許多人難以獲得貸款的批准。私人貸款方正在抓緊機會開展貸款業務。

據澳洲廣播公司報道,中國購房者是澳洲房產投資者中最大的海外群體,在截至2015年6月的年度中已花費了240億澳元。

通常情況下,中國買家不希望中共政府知道他們擁有的資產,而中國居民一年中只被允許帶50,000美元出境。

BIS Shrapnel房地產分析師Angie Zigomanis說:「在此之前,他們可能使用海外收入作為還清貸款的部分來源,但現在很多銀行稱只考慮國內的收入。」

新州、維州和昆州政府對境外買家也紛紛出台新的附加費和稅金。政府的限制影響著大部分新發展項目的樓花購買活動。

向包括中國買家在內的客戶提供房產貸款服務的貸款經紀人Marshall Condon說:「這些變化可能已經在銀行如何貸款最近一個季度發生,所以近期有很多發展項目購房者無法如他們所期望的那樣獲得貸款。」

隨著銀行貸款政策的變化,澳洲私人貸款業在填補這部分空白。

Condon說:「目前,私人借貸包括家庭辦公室,一些高淨值家庭客戶手裡可能有幾百萬澳元,願意成為貸款方。也有來源於國外或本土的資金,以用作私人貸款業務。」

私人貸款方收取的利率高達13%,但分析家稱,這比失去10%的購房首付款還是便宜一些,「比北京、上海更便宜」。

由於相對較便宜的價格和便利性,許多房地產投資者購買澳洲主要城市的房產。

一位來墨爾本開會、名叫Fen Lin的男子說:「墨爾本市中心是購房的主要地區,一切方便,靠近墨爾本大學和墨爾本皇家理工大學。」

Lin在墨爾本已經擁有一套公寓房,現在他正在尋找另一套:「這裡更便宜。特別是和北京、上海、廣州等城市相比。」

房地產經紀人Yang Li在澳洲各地的中國人活動中定期設立攤位,稱他一半的客戶來自亞洲。

Li說:「在墨爾本投資的80%的投資者衹是相信這裡的法律,他們認為這裡的經濟狀況不錯。過去幾年裡澳洲的房地產市場非常非常火熱,但我覺得從去年年底到今年年初,由於銀行的政策已冷卻了一點。客戶很難從銀行獲得貸款。」

Condon警告,未來幾個月會有大量房銀行如何貸款產供應上市,有些人將會毀約。市場中有傳言稱50%的境外銷售令人擔憂。」

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兆豐銀行因違反洗錢防制被重罰1.8億美元,引發金融界與政壇史無前例的風暴,也凸顯內部法遵部門的無奈。其實,這僅是近年全球洗錢問題的冰山一角。洗錢防制不利的徵結點,在於銀行內部銀行如何貸款法遵與業務的失衡,也就是每個銀行都會面臨的雙重優先壓力 (dual priorities)。

就此案的內容看,一方面,銀行肩負活化金融市場與營利目的,必須借助融資借貸行為或海內外開戶轉帳轉匯等。另方面,銀行也肩負維護金融市場的安全與公平性,必須仔細銀行如何貸款評估客戶,確保作業與流程皆符合法規,落實審查措施(due diligence)。

不景氣時還要投入洗錢防制、避免壞帳風險以降低呆帳比等AML/KYC(防洗錢/客戶清查)工作,讓不少銀行飽受夾擊。去年花旗集團旗下Banamax 銀行如何貸款USA,被美國聯邦政府判定反洗錢有缺失,被罰1.4億美元,相當於該行總資產的1/6,導致花旗馬上宣布收掉Banamex USA。再往前一年渣打銀行也因反洗錢監控機制弱點而支付了3億美元罰款。包括花旗在內的國際銀行,這幾年都投入上億美金在洗錢防制,包括大舉雇用金融法遵專家、建立更嚴密的交易監控管理機制等,全力杜絕再次被罰。

因此,談洗錢防制,就要談內部建立一套體制。建立的第一步,是法遵部門必須擁有足夠獨立性來審核客戶,避免陷入利益衝突。例如這次承辦兆豐案的紐約法官指出,銀行主管同時兼任業務及後勤營運的職責,容易產生利益衝突。如果客戶是該人員爭取回來的,會覺得客戶可疑嗎?

再者,法遵部門普遍缺乏滿足稽查的完整商業數據。我們都知道不能只核財務報表就借錢。但實務上,銀行能自主取得的資料其實十分有限。因為很多重要資料都需要具公信力第三方來源提供。這個與商業徵信的精神是一致的,因此包括公司登記資料的核實 (entity validation)、關係子企業(family tree)、洗錢黑名單(watch list screening)、制裁名單(sanction list)、最終受益人的追蹤 (UBO)、高知名度的政治人物(PEPs)、潛在商業利益衝突(conflict of interests)等,都應列入考量。總之,完善關鍵數據的蒐集,銀行才能建立due diligence體制。越來越多跨國金融機構傾向找具公信力商業數據公司來協助打擊洗錢行為,我認為台灣的銀行也應跟上腳步。

2014年鄧白氏國外團隊協助一家亞太跨國銀行,讓法遵人員不用自己找資料,建立客戶檔案及全球客戶資料庫,達到快速核實與資料完整度。兩年下來,這家跨國銀行能更順暢去拓展市場及接觸世界各地客戶,不僅作業上都能符合各地法規,維護銀行清廉信譽,更進一步強化市場關係,創造連續兩年營收成長。

不只是洗錢防制,整個銀行信用核實都要強化。前陣子相繼爆出阿聯企業瀕倒閉,銀行面臨20億美元壞帳風險、義大利銀行業壞帳率高達17%、德銀、瑞信基本面也持續破底。體質飽受考驗之際,面對洗錢罰金屢創新高,已足以成為壓垮駱駝最後一根稻草。

因應金融稽查核實門檻提高,鄧白氏今年進一步與商業數據公司Regulatory DataCorp合作,用平台化的資訊協助金融機構的作業符合AML/KYC法規要求,打擊可疑金融活動。兩方的合作,短期降低金融詐欺風險,中長期提升銀行在客戶心中的品牌形象,讓金融生態更建全。包括財富五百大及美國政府在內,都仰賴鄧白氏175年所累積的2.5億筆資料。

銀行的雙重壓力,像受到眾神懲罰的薛西佛斯,陷入沉重巨石的輪迴。同樣要避免陷入法規與業務的惡性循環,銀行需跳脫業績與法遵的無限迴圈。找到可信賴的數據夥伴,提供法遵部門建立一套獨立,能永續發展的體制,才是長久之道。

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